student
Russian Federation
GRNTI 12.01 Общие вопросы науковедения
Vopros kadastrovoy ocenki zemel' i ee vliyanie na real'nuyu stoimost' zemel'nyh uchastkov dosta-tochno aktualen v nastoyaschee vremya. Dannye izmeneniya byli vyyavleny i izucheny na primere zemel' sa-dovodcheskih nekommercheskih tovarischestv v Malyshevskom gorodskom okruge. Usrednennaya vyborka po prodazham sdelana na osnovanii dostupnyh v seti Internet-ob'yavleniy kak v poselkah okruga (Malyshe-va, Izumrud, Shameyskiy), tak i v sosednem Asbestovskom gorodskom okruge. Effektivnost' kadastrovoy ocenki zemel' ocenivalas' cherez sravnenie kadastrovoy stoimosti i rynochnoy ceny na uchastki pri ih kuple-prodazhe za period 2016-2017 gg.
zemel'nyy uchastok, kadastrovaya ocenka, ispol'zovanie zemel', prognoz ispol'zovaniya zemel'.
В условиях создания конкурентоспособного рынка недвижимости, который состоит из зе-мельных участков и предметов капитального строительства, важным остаётся вопрос о кадастро-вой стоимости таких объектов. Кадастровая стоимость представляет собой расчётную величину, которую надо определить вследствие проведения государственной кадастровой оценки. Кадаст-ровая оценка земельного участка считается обязательным делом в случае привлечения в сделку объектов, которые целиком либо частично относятся к территории Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям [3,5,6].
Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) – организация, созданная с целью реше-ния социально-хозяйственных задач по садоводческой деятельности своих участников. Земель-ные участки СНТ обычно называют садовыми земельными участками, так как они предназначе-ны для выращивания сельскохозяйственных культур [1].
Целью работы является анализ влияния различных факторов на изменение кадастровой стои-мости земельных участков садоводческих некоммерческих товариществ в Малышевском город-ском округе по результатам двух туров кадастровой оценки земель в Свердловской области (2010 и 2015 гг.)
Объектом исследования стал процесс кадастровой оценки земельных участков СНТ на дан-ной территории, носящий массовый характер. Предметом исследования является методика про-ведения кадастровой оценки земель 4 группы разрешенного использования.
Малышевский городской округ с центром в посёлке городского типа Малышева относится к Южному управленческому округу Свердловской области. Располагается в 108 км к северо-востоку областного центра г. Екатеринбург. В его состав входят еще 3 поселения: поселки Изумруд, Чапаева и Шамейский. Население – 10,2 тысяч жителей (2016 г.).
75,2% земель округа представлено категорией земель лесного фонда, на долю земель сельско-хозяйственного назначения и населённых пунктов приходится 6,3 и 14,2%, соответственно. Зем-ли промышленности и иного специального назначения занимают 3,8% территории, 0,5% площа-ди занято землями запаса и ООПТ. Земли водного фонда не выделены [2].
Для анализа динамики кадастровой стоимости земель в Малышевском городском округе были использованы данные Министерства по управлению государственным имуществом Свердлов-ской области за 2010-15 годы [1] по следующим СНТ: в р.п. Малышева – «Ивушка» и «Мали-новый ключик», в пос. Изумруд – «Уютный», в пос. Шамейский – «Малышок». Выборки вклю-чали по 15 участков (рис.1).
Рис.1 Местонахождение изученных СНТ в Малышевском ГО
Анализ стоимости участков выбранных нами СНТ показал, что самыми дорогими, на сего-дняшний день являются участки в садоводстве «Ивушка», средняя кадастровая стоимость его участков более 131 тысячи рублей, на втором месте по стоимости – участки в СНТ «Малиновый ключик», где средняя кадастровая стоимость составляет около 127 тысяч рублей, и на третьем месте располагаются участки в п. Изумруд и п. Шамейском: их стоимость примерно одинакова и составляет более 72 тысяч рублей (рис. 2).
Рис. 2 Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель СНТ в Малышевском ГО
за 2010 и 2015 годы
Сравнительный анализ средних удельных показателей кадастровой стоимости земель СНТ в Малышевском городском округе за период 2010-15 показал следующие тенденции (рис. 3). В СНТ «Ивушка» и «Малиновый ключик» средний удельный показатель вырос в 2,3 раза, в СНТ «Малышок» – в 2,6 раза. Но более всего в 3,5 раза возрос УПКС на территории поселка Изу-мруд в СНТ «Уют».
Рис.3 Динамика средних УПКС земель СНТ в Малышевском ГО за 2010 и 2015 годы
Чтобы ответить на вопрос – почему возросла стоимость участков, был проведен анализ от-дельных факторов, определяющих кадастровую стоимость для земель СНТ в Малышевском го-родском округе. По нашему мнению определяющими являются 2 из них: близость к центру и наличие близлежащего водоема. Это и обусловило наиболее высокую стоимость участков в СНТ «Ивушка»: 2,3 км до центра поселка, в 200 м от СНТ находится искусственно созданный пруд. Более дешевые участки в СНТ «Уют» и «Малышок» находятся на расстоянии 4-7 км от центра, и даже близость к водоему в последнем его стоимость не подняла.
Эффективность кадастровой оценки земель СНТ Малышевского ГО была оценена нами путем сравнения кадастровой стоимости и рыночной цены на участки при их купле-продаже за период 2016-2017 г.г. Усредненная выборка по продажам сделана на основании доступных в сети Ин-тернет объявлений как в поселках Малышева, Изумруд, Шамейский, так и в соседнем Асбестов-ском городском округе (табл.1).
Таблица 1
Эффективность кадастровой оценки земель СНТ
Кадастровая стоимость, средняя (руб/кв.м)
Рыночная цена, средняя
(руб/кв.м)
пос. Малышева
208
500
пос. Изумруд
134
250
пос. Шамейский
93
250
Асбестовский ГО
150
432
Анализ эффективности кадастровой оценки земельных участков в Малышевском городском округе выявил противоречивость данных по рассматриваемым объектам. Недооцененными ока-зались участки, как в самом Малышевском городском округе, так и в его окрестностях. Усред-ненный показатель кадастровой стоимости земель СНТ по Малышевскому ГО составил 145 руб-лей за кв. м, а показатель рыночной стоимости – 333 рубля. Наиболее недооценены участки в п. Шамейском.
В заключении можно сказать, что актуализация результатов кадастровой оценки земель раз-личных категорий и групп разрешенного использования очень важное мероприятие. Методика оценки требует совершенствования, направленного на увеличение достоверности и качества зе-мельно-оценочных работ, и адекватное распределение налогового бремени.
1. Gosudarstvennaya kadastrovaya ocenka zemel'nyh uchastkov. Materialy s sayta Minister-stva po upravleniyu gosudarstvennym imuschestvom Sverdlovskoy oblasti [Elektronnyy resurs]. - Rezhim dostupa: //http://mugiso.midural.ru.
2. Ob utverzhdenii kompleksnoy programmy «Razvitie Malyshevskogo gorodskogo okruga na 2016-2021 gody» [Elektronnyy resurs]. - Rezhim dostupa: http://adm-malysheva.rf/about/31
3. Oleynikov F. A. Osnovnoe soderzhanie gosudarstvennoy kadastrovoy ocenki zemel' / F. A. Oleynikov, N. V. Vashukevich //Molodezh' i nauka. 2016. № 6. S. 28.
4. O sadovodcheskih, ogorodnicheskih i dachnyh nekommercheskih ob'edineniyah grazhdan: zakon RF ot 15.04.1998 № 66-FZ (poslednyaya redakciya) [Elektronnyy resurs]. - Rezhim dostupa: // http://www.consultant.ru.
5. Sen'kova L. A. Ekologo-geologicheskiy kadastr - informacionnyy resurs racional'nogo prirodopol'zovaniya / L. A. Sen'kova, A. O. Kiseleva, M. Yu. Karpuhin // Mezhdunarod-nyy zhurnal prikladnyh i fundamental'nyh issledovaniy. - 2016. - № 12/6. - S. 1113-1116.
6. Staricyna I. A. Kadastrovyy uchet na territorii Turinskogo rayona Sverdlovskoy obla-sti / I. A. Staricyna, A. D. Smurova // Innovacionnye tehnologii i tehnicheskie sred-stva dlya APK: Materialy mezhdunar. nauch.-prakt. konf. molodyh uchenyh i spec. / Pod obsch. red. N. I. Buhtoyarova, N. M. Derkanosovoy, A. V. Dedova. - 2015. - S. 61-66.
