студент
Россия
ГРНТИ 12.01 Общие вопросы науковедения
Вопрос кадастровой оценки земель и ее влияние на реальную стоимость земельных участков доста-точно актуален в настоящее время. Данные изменения были выявлены и изучены на примере земель са-доводческих некоммерческих товариществ в Малышевском городском округе. Усредненная выборка по продажам сделана на основании доступных в сети Интернет-объявлений как в поселках округа (Малыше-ва, Изумруд, Шамейский), так и в соседнем Асбестовском городском округе. Эффективность кадастровой оценки земель оценивалась через сравнение кадастровой стоимости и рыночной цены на участки при их купле-продаже за период 2016-2017 гг.
земельный участок, кадастровая оценка, использование земель, прогноз использования земель.
В условиях создания конкурентоспособного рынка недвижимости, который состоит из зе-мельных участков и предметов капитального строительства, важным остаётся вопрос о кадастро-вой стоимости таких объектов. Кадастровая стоимость представляет собой расчётную величину, которую надо определить вследствие проведения государственной кадастровой оценки. Кадаст-ровая оценка земельного участка считается обязательным делом в случае привлечения в сделку объектов, которые целиком либо частично относятся к территории Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям [3,5,6].
Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) – организация, созданная с целью реше-ния социально-хозяйственных задач по садоводческой деятельности своих участников. Земель-ные участки СНТ обычно называют садовыми земельными участками, так как они предназначе-ны для выращивания сельскохозяйственных культур [1].
Целью работы является анализ влияния различных факторов на изменение кадастровой стои-мости земельных участков садоводческих некоммерческих товариществ в Малышевском город-ском округе по результатам двух туров кадастровой оценки земель в Свердловской области (2010 и 2015 гг.)
Объектом исследования стал процесс кадастровой оценки земельных участков СНТ на дан-ной территории, носящий массовый характер. Предметом исследования является методика про-ведения кадастровой оценки земель 4 группы разрешенного использования.
Малышевский городской округ с центром в посёлке городского типа Малышева относится к Южному управленческому округу Свердловской области. Располагается в 108 км к северо-востоку областного центра г. Екатеринбург. В его состав входят еще 3 поселения: поселки Изумруд, Чапаева и Шамейский. Население – 10,2 тысяч жителей (2016 г.).
75,2% земель округа представлено категорией земель лесного фонда, на долю земель сельско-хозяйственного назначения и населённых пунктов приходится 6,3 и 14,2%, соответственно. Зем-ли промышленности и иного специального назначения занимают 3,8% территории, 0,5% площа-ди занято землями запаса и ООПТ. Земли водного фонда не выделены [2].
Для анализа динамики кадастровой стоимости земель в Малышевском городском округе были использованы данные Министерства по управлению государственным имуществом Свердлов-ской области за 2010-15 годы [1] по следующим СНТ: в р.п. Малышева – «Ивушка» и «Мали-новый ключик», в пос. Изумруд – «Уютный», в пос. Шамейский – «Малышок». Выборки вклю-чали по 15 участков (рис.1).
Рис.1 Местонахождение изученных СНТ в Малышевском ГО
Анализ стоимости участков выбранных нами СНТ показал, что самыми дорогими, на сего-дняшний день являются участки в садоводстве «Ивушка», средняя кадастровая стоимость его участков более 131 тысячи рублей, на втором месте по стоимости – участки в СНТ «Малиновый ключик», где средняя кадастровая стоимость составляет около 127 тысяч рублей, и на третьем месте располагаются участки в п. Изумруд и п. Шамейском: их стоимость примерно одинакова и составляет более 72 тысяч рублей (рис. 2).
Рис. 2 Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель СНТ в Малышевском ГО
за 2010 и 2015 годы
Сравнительный анализ средних удельных показателей кадастровой стоимости земель СНТ в Малышевском городском округе за период 2010-15 показал следующие тенденции (рис. 3). В СНТ «Ивушка» и «Малиновый ключик» средний удельный показатель вырос в 2,3 раза, в СНТ «Малышок» – в 2,6 раза. Но более всего в 3,5 раза возрос УПКС на территории поселка Изу-мруд в СНТ «Уют».
Рис.3 Динамика средних УПКС земель СНТ в Малышевском ГО за 2010 и 2015 годы
Чтобы ответить на вопрос – почему возросла стоимость участков, был проведен анализ от-дельных факторов, определяющих кадастровую стоимость для земель СНТ в Малышевском го-родском округе. По нашему мнению определяющими являются 2 из них: близость к центру и наличие близлежащего водоема. Это и обусловило наиболее высокую стоимость участков в СНТ «Ивушка»: 2,3 км до центра поселка, в 200 м от СНТ находится искусственно созданный пруд. Более дешевые участки в СНТ «Уют» и «Малышок» находятся на расстоянии 4-7 км от центра, и даже близость к водоему в последнем его стоимость не подняла.
Эффективность кадастровой оценки земель СНТ Малышевского ГО была оценена нами путем сравнения кадастровой стоимости и рыночной цены на участки при их купле-продаже за период 2016-2017 г.г. Усредненная выборка по продажам сделана на основании доступных в сети Ин-тернет объявлений как в поселках Малышева, Изумруд, Шамейский, так и в соседнем Асбестов-ском городском округе (табл.1).
Таблица 1
Эффективность кадастровой оценки земель СНТ
Кадастровая стоимость, средняя (руб/кв.м)
Рыночная цена, средняя
(руб/кв.м)
пос. Малышева
208
500
пос. Изумруд
134
250
пос. Шамейский
93
250
Асбестовский ГО
150
432
Анализ эффективности кадастровой оценки земельных участков в Малышевском городском округе выявил противоречивость данных по рассматриваемым объектам. Недооцененными ока-зались участки, как в самом Малышевском городском округе, так и в его окрестностях. Усред-ненный показатель кадастровой стоимости земель СНТ по Малышевскому ГО составил 145 руб-лей за кв. м, а показатель рыночной стоимости – 333 рубля. Наиболее недооценены участки в п. Шамейском.
В заключении можно сказать, что актуализация результатов кадастровой оценки земель раз-личных категорий и групп разрешенного использования очень важное мероприятие. Методика оценки требует совершенствования, направленного на увеличение достоверности и качества зе-мельно-оценочных работ, и адекватное распределение налогового бремени.
1. Государственная кадастровая оценка земельных участков. Материалы с сайта Министер-ства по управлению государственным имуществом Свердловской области [Электронный ресурс]. - Режим доступа: //http://mugiso.midural.ru.
2. Об утверждении комплексной программы «Развитие Малышевского городского округа на 2016-2021 годы» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://адм-малышева.рф/about/31
3. Олейников Ф. А. Основное содержание государственной кадастровой оценки земель / Ф. А. Олейников, Н. В. Вашукевич //Молодежь и наука. 2016. № 6. С. 28.
4. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: закон РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: // http://www.consultant.ru.
5. Сенькова Л. А. Эколого-геологический кадастр - информационный ресурс рационального природопользования / Л. А. Сенькова, А. О. Киселева, М. Ю. Карпухин // Международ-ный журнал прикладных и фундаментальных исследований. - 2016. - № 12/6. - С. 1113-1116.
6. Старицына И. А. Кадастровый учёт на территории Туринского района Свердловской обла-сти / И. А. Старицына, А. Д. Смурова // Инновационные технологии и технические сред-ства для АПК: Материалы междунар. науч.-практ. конф. молодых ученых и спец. / Под общ. ред. Н. И. Бухтоярова, Н. М. Дерканосовой, А. В. Дедова. - 2015. - С. 61-66.
